초등학생도 이해할 수 있는 주택저당증권(MBS) 개념

들어가며

안녕하세요, 투자의 첫걸음입니다. 오늘은 영화 빅쇼트에 등장했던 2008년 서브프라임 모기지 사태와 그 원인 중 하나였던 주택저당증권(MBS)에 대해 이야기해 보겠습니다. 주택저당증권은 은행이 주택 대출을 바탕으로 만든 투자 상품인데요, 쉽게 말해 사람들이 집을 살 때 은행에서 돈을 빌리고 이를 매달 이자와 함께 갚아나가는 구조를 이용한 것이죠. 은행은 여러 사람의 대출금을 모아 묶음으로 만들고, 이를 'MBS'라는 상품으로 투자자에게 판매해요. 즉, 내가 MBS를 사게 된다면 은행이 주택 대출을 통해 벌어들이는 원금과 이자를 나누어 받게 되는 구조입니다. 이렇게 서로의 이익을 공유할 수 있도록 만든 것이 주택저당증권인 거죠.

2008년 금융위기

2000년대 초반, 미국 은행들은 집을 구매하려는 사람들에게 적극적으로 대출을 해주었습니다. 이 중 일부는 신용도가 낮거나 상환 능력이 부족한 사람들에게도 쉽게 대출을 해주었는데, 이를 ‘서브프라임’ 대출이라 부릅니다. 은행들은 대출 건수와 금액이 많을수록 더 많은 MBS를 만들어 판매할 수 있었기 때문에, 신용이 낮은 사람들까지도 무분별하게 대출을 해주었습니다.

이렇게 누구나 쉽게 대출을 받아 집을 살 수 있는 환경이 되면서, 많은 사람들이 집을 사기 시작했고, 그 결과 주택 가격이 폭등했어요. 대출을 받아 집을 사면 무조건 이익을 볼 것이라는 믿음 속에서 사람들은 무리하게 대출을 받았습니다. 그러나 영원할 것 같았던 주택 가격 상승이 끝나자, 서브프라임 대출을 받은 사람들 대부분은 대출금을 갚지 못하게 되었고, 이는 관련 상품인 MBS의 가치에도 큰 타격을 주어 결국 경제 위기로 이어지게 됩니다.

영화 빅쇼트 속 실제 인물들

이 위기의 징조를 먼저 파악하고, 거대한 위험 속에서 이익을 본 몇몇 투자자들이 있는데, 영화 빅쇼트에서는 이들 실존 인물들의 이야기를 다룹니다.

마이클 버리

크리스찬 베일이 연기한 마이클 버리는 투자 펀드 매니저로서, 당시 사람들이 모두 집값이 계속 오를 것이라고 믿었을 때 반대로 판단한 인물입니다. 그는 MBS가 불안정하다는 것을 보고 마구잡이로 만들어진 이 상품들이 곧 가치가 떨어질 것이라고 확신했습니다. 이를 바탕으로 MBS의 가격 하락에 돈을 걸었고, 예상대로 시장이 붕괴되자 큰돈을 벌었습니다.

마크 바움(스티브 아이스먼)

스티브 카렐이 연기한 마크 바움은 실제 인물 스티브 아이스먼을 기반으로 한 캐릭터입니다. 아이스먼은 금융 시스템의 허점과 비정상적인 대출 관행을 보고 이를 비판했지만, 당시 금융 시장에서는 그의 경고가 무시되었습니다. 그러나 그는 이러한 투자상품의 문제가 곧 터질 것임을 확신하며 반대로 투자해 결국 큰 수익을 얻게 됩니다.

벤 리커트(벤 호켄)

브래드 피트가 연기한 벤 리커트는 금융계를 떠났던 인물이지만, 후배들을 돕기 위해 MBS의 위험성을 재확인했습니다. 그는 서브프라임 모기지가 폭락할 것을 예견하고, 신중하게 투자해 큰 돈을 벌었지만, 이러한 경제 위기로 인해 많은 이들이 고통받을 것을 알았기에 투자 과정에서도 조심스러웠습니다.

왜 위험할까?

대출자 문제

대출을 갚을 능력이 확실한 사람들에게만 돈을 빌려주면 리스크가 적지만, 서브프라임 대출처럼 능력을 고려하지 않은 무분별한 대출이 이루어지면 MBS는 극도로 위험해집니다.

부동산 가격 거품

지나친 대출로 인해 주택 가격이 급등하며 거품이 생깁니다. 그러나 이 거품이 꺼질 때가 문제죠. 집값이 빌린 돈보다 더 떨어지면 집을 팔아서도 대출을 갚지 못하는 상황이 발생해요.

연쇄적인 손실

MBS의 가치가 떨어지면 이 상품을 판매한 은행뿐만 아니라 이를 구매했던 여러 금융기관들까지 연쇄적으로 손실을 입게 됩니다. 미국의 금융 위기는 결국 전 세계로 퍼져 나가며, 특히 미국 경제에 의존도가 높았던 우리나라도 이 시기에 큰 경제적 어려움을 겪었어요.

마치며

MBS가 항상 나쁜 것은 아닙니다. 대출 조건이 철저하고, 상환 능력이 뒷받침되는 상황에서 투자자와 은행 모두 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 좋은 상품입니다. 하지만, 2000년대 초반처럼 대출 관리가 부실하고 무분별한 대출이 부동산 거품으로 이어진다면, 그 결과는 매우 위험할 수 있음을 기억해야 합니다.